原標(biāo)題：公募REITs去年四季報出爐 底層資產(chǎn)運營穩(wěn)中向好

來源：經(jīng)濟參考報

原標(biāo)題：公募REITs去年四季報出爐 底層資產(chǎn)運營穩(wěn)中向好

來源：經(jīng)濟參考報

2023年基金四季報進(jìn)入密集披露期，公募REITs經(jīng)營業(yè)績出爐。截至24日記者發(fā)稿，納入Wind統(tǒng)計的32只公募REITs中，29只披露了2023年第四季度報告。綜合來看，面對復(fù)雜市場環(huán)境的重重挑戰(zhàn)，多數(shù)底層資產(chǎn)項目在收入和凈利潤方面繼續(xù)保持穩(wěn)中向好態(tài)勢。

逾八成產(chǎn)品去年第四季度實現(xiàn)盈利

Wind數(shù)據(jù)顯示，披露去年四季度業(yè)績報告的公募REITs產(chǎn)品中，中航京能光伏REIT、中金山東高速REIT、華夏北京保障房REIT等逾八成不同類型的底層項目都在2023年第四季度實現(xiàn)了盈利。同時，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT、浙商滬杭甬REIT、建信中關(guān)村REIT報告期凈利潤為負(fù)。

已上市的9只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已全部完成四季報披露。從凈利潤表現(xiàn)來看，除了華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT，中金湖北科投光谷REIT、華夏合肥高新REIT、華夏和達(dá)高科REIT等均實現(xiàn)盈利。

在經(jīng)歷2023年部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租率及二級市場價格下滑后，出租的穩(wěn)定性成為市場對產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs產(chǎn)品資質(zhì)的關(guān)鍵衡量指標(biāo)。

以華夏和達(dá)高科REIT為例，2023年下半年，該基金底層資產(chǎn)和達(dá)藥谷一期項目研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分各月末時點的出租率均保持在99%以上，配套公寓部分各月末時點的出租率均超過93%。

另一底層資產(chǎn)孵化器項目各月末時點的出租率也均保持在80%以上，截至同年12月底，出租率為81.56%。根據(jù)基金招募說明書（更新），該基金2023年預(yù)測可供分配金額為5925.98萬元。

中金湖北科投光谷REIT也有不俗表現(xiàn)，上市首年可供分派率超出預(yù)期。根據(jù)季報，該基金第四季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2373.63萬元，環(huán)比增長了12.40%，實現(xiàn)可供分配金額為1882.11萬元。自2023年6月9日成立以來，該基金截至當(dāng)年12月31日累計實現(xiàn)可供分配金額4293.20萬元，按發(fā)行規(guī)模計算實現(xiàn)年化分派率為4.83%，超出招募說明書預(yù)測的同期可供分派率（約為4.62%）。

相較之下，2023年四季度，哲庫科技提前“退租”所引發(fā)的負(fù)面影響開始在張江產(chǎn)業(yè)園REIT財報中體現(xiàn)。根據(jù)財報，張江產(chǎn)業(yè)園REIT當(dāng)季收入為3585.18萬元，凈利潤虧損551.58萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額571.85萬元。

能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT底層項目報告期凈利潤分別實現(xiàn)3523.26萬元、9397.38萬元；第四季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為1.08億元、2.34億元。另一只鵬華深圳能源REIT第四季度凈利潤則為-2321.07萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為7709.43萬元。據(jù)悉，該項目底層資產(chǎn)上網(wǎng)電量和電費收入均同比下降，主要原因為該項目“以氣定產(chǎn)”，在2023年前三季度上網(wǎng)電量同比上升的情況下，四季度用氣量及相應(yīng)上網(wǎng)電量同比下降。但總體來看，其全年維度下的整體運營保持平穩(wěn)。

交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，目前，中金安徽交控REIT第四季度凈利潤處于虧損狀態(tài)，為-9031.94萬元。根據(jù)財報，報告期內(nèi)，該基金底層資產(chǎn)通行費、車流量環(huán)比與同比均有所下降。“交通量及通行費收入下降的主要原因是周邊路網(wǎng)變化、路段改擴建及惡劣天氣影響。沿江高速12月受到雨雪、大霧等惡劣天氣影響，進(jìn)行了短時間封閉收費站、限速等交通管制措施，對車流量及收入產(chǎn)生一定的影響。”基金管理人稱。

保租房、物流資產(chǎn)等多品類項目運營也好消息不斷。“安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑及鳳凰公館保障性租賃住房下半年平均出租率分別為97.95%、98.11%、98.97%及98.68%，配套商業(yè)及停車場持續(xù)滿租。”底層資產(chǎn)出租率高位運行，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT管理的四個基礎(chǔ)設(shè)施項目也在2023年下半年收獲滿滿。

另外，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT管理的兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營業(yè)績也整體好于發(fā)行預(yù)測情況。根據(jù)公告，截至2023年末，其現(xiàn)代物流中心項目出租率為95.23%，年度平均出租率為98.60%，高于預(yù)測出租率95%。

多措并舉穩(wěn)定REITs市場預(yù)期

業(yè)績說明會強化與投資者溝通交流、出資增持進(jìn)一步展現(xiàn)發(fā)展信心……2023年四季度至今，面對市場的波動，各項目基金管理人與外部管理機構(gòu)在努力優(yōu)化提升運營效能的同時，也多措并舉提升項目透明度、傳遞發(fā)展信心，協(xié)力推進(jìn)REITs市場健康可持續(xù)發(fā)展。

“截至2023年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總體出租率為85.11%，在執(zhí)行租約的平均租金為62.60元/平方米/月。從2020年開始，項目所在區(qū)域租賃市場出現(xiàn)較大幅度下滑，目前仍在恢復(fù)期。為實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定運營，基金管理人將攜手外部管理機構(gòu)光谷資產(chǎn)，通過完善園區(qū)企業(yè)配套服務(wù)，加強與政府部門、行業(yè)協(xié)會和園區(qū)辦的溝通交流，積極參與產(chǎn)業(yè)推介會、論壇等活動，廣泛選取優(yōu)質(zhì)招商代理機構(gòu)深度合作，力爭為投資者創(chuàng)造價值。”中金湖北科投光谷REIT方面介紹。

“運營管理團隊跳出了傳統(tǒng)的‘關(guān)系+展會+人海’招商模式，采用‘鏈?zhǔn)?基金+市場’創(chuàng)新招商模式。” 談及項目資產(chǎn)經(jīng)營的不俗表現(xiàn)，博時蛇口產(chǎn)園REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人分享道，自2023年二季度以來，運營管理團隊還及時果斷地調(diào)整了經(jīng)營策略，通過推動全民經(jīng)紀(jì)人方案，在全年預(yù)算范圍內(nèi)短期上調(diào)傭金比例，增加了大客戶挖掘力度，有效提升了招商渠道，激發(fā)招商動力。同時，進(jìn)一步加強了對運營管理團隊的考核，完善了收入、回款率、產(chǎn)業(yè)聚集度等考核指標(biāo)。招商蛇口和博時基金共同表示，將繼續(xù)高度重視基礎(chǔ)設(shè)施項目的健康穩(wěn)定發(fā)展，持續(xù)為基金的穩(wěn)健運營保駕護航。

與此同時，原始權(quán)益人和基金管理人的紛紛出手增持也以實際行動不斷向市場釋放積極信號。近期，中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT等多只基金都紛紛披露了相關(guān)計劃與進(jìn)度。

嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT近日也召開了投資者說明會，圍繞底層資產(chǎn)中武漢項目續(xù)租出現(xiàn)的問題，及時就投資者關(guān)心的問題進(jìn)行交流和解答。中航基金和華夏基金管理的4只產(chǎn)品——中航京能光伏REIT、中航首鋼綠能REIT、華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT，也即將于1月26日針對最新發(fā)布的第四季度業(yè)績，開展與投資者的交流活動。此外，1月30日，中信建投國家電投新能源REIT也將召開業(yè)績說明會。

韌性資產(chǎn)受關(guān)注

展望2024年公募REITs投資布局，國金證券固收團隊表示，公募REITs價格下行一定程度上受業(yè)績及基本面拖累。而從相對估值角度看，2023年至今公募REITs平均溢價率僅為-6.2%，估值已來到相對低位，2023年全年持續(xù)消化了此前的高溢價率。

新一年的布局策略方面，從防御視角看，建議關(guān)注兼具業(yè)績穩(wěn)定、逆周期和抗跌屬性的穩(wěn)健資產(chǎn)。同時，建議關(guān)注供需不平衡背景下高分紅屬性的產(chǎn)品，以及基本面修復(fù)預(yù)期強、估值回落合理區(qū)間的產(chǎn)品。

不過，該機構(gòu)也提醒，2024年內(nèi)公募REITs解禁份額偏大，流通盤增加后投資機會與風(fēng)險并存，需要著重關(guān)注短期內(nèi)REITs份額解禁可能帶來的風(fēng)險。預(yù)計年內(nèi)有13只產(chǎn)品總計15.9億份限售份額迎來解禁，有7只REITs未解禁份額占比在6成以上。

華泰證券固收研究團隊則認(rèn)為，目前公募REITs配置性價比已顯現(xiàn)，社保資金、養(yǎng)老FOF等增量資金入市等，或帶來情緒提振及修復(fù)機會。作為較高分紅、風(fēng)險適中、較低相關(guān)性的資產(chǎn)，公募REITs市場關(guān)注度有望在新一年持續(xù)提升。建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)定性較強、具備一定韌性的資產(chǎn)，如保租房、物流園、工業(yè)廠房、電價和電量較穩(wěn)定的能源基礎(chǔ)設(shè)施。

中信證券明明研究團隊分析稱，基于已公開披露的底層資產(chǎn)經(jīng)營情況，各資產(chǎn)類別間的分化仍然明顯：高速公路通行費收入環(huán)比改善、保障房延續(xù)穩(wěn)健運營、其余產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營表現(xiàn)有喜有憂。考慮到當(dāng)前市場投資者情緒較弱等因素，基本面的邊際走弱或極易被放大，建議投資者在市場波動加劇中布局相對穩(wěn)健的資產(chǎn)。

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